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第2088章 面试（第7页）
陆桐这时终于放下了茶杯，往前倾了倾身体，目光落在陈荔递出来的那张纸上。“陈荔，你这份表格，做得挺细。”
“习惯了。”陈荔说的像是理所应当，“做项目之前，总得先把地价和租金摸清楚。不然方案做出来，不是算不过账，就是报批过不了关。”
李乐接过那张表格扫了一眼。字迹清晰，数据翔实，甚至在一些数据后面用铅笔标注了“待核实”三个字。
他忽然想起上辈子在城投公司时，办公室里那些用红蓝铅笔在图纸上做满批注的老工程师。
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那种人身上有一种共通的气质，不急着说话，但一开口，事就落在实处。
刘樯东也凑过来看了那张表格，看了一会儿，忽然指着一行数据，“这个租金涨幅，是按年均百分之四算的？”
“保守估计。”陈荔说，“如果考虑近两年城市化进程的加速和物流需求的增长，实际涨幅可能会更高。但做财务模型的时候，我习惯先按保守值来算，避免过于乐观。”
“那如果实际涨幅低于百分之四呢？”
“那就说明经济基本面出了问题。到时候，仓储租金的下行压力，不是一家企业能扛住的。这种情况，只能调整租约结构和成本控制策略，比如跟租户签长期租约锁定价格，或者考虑将部分仓储空间转为自用。”
“自用？”刘樯东抓住了这个词。
“如果景东的仓储需求增长达到一定程度，自有仓的自用比例会逐步提高。”陈荔不紧不慢，“届时，租金波动的影响就会被内部消化一部分。这个平衡点，需要根据业务增长速度来测算。”
刘樯东听完，沉默了片刻。
那个“平衡点”的提法，显然击中了他一直在琢磨的一个念头，一个他自己也还没完全理清、但已经感觉到应该存在的那个位置。
陈荔像是看出了他的走神，没有追问，只是把手边那张表格推到桌子中间，做了个“你看完再说”的手势。
李乐坐在旁边，忽然觉得这个对话开始有了某种他自己也没预料到的走向。他原本的打算，是让陈荔大体了解情况、表达意愿、初步确认双方有合作基础，就算今天没白来。但眼下这场对话的深度和节奏，都已经超出了“初步接触”的范畴。
“陈总，”李乐说道，话题有些生硬的转了个弯，“您在中建干了这么多年，经手的项目应该不少吧？”
“大大小小，加起来有二十几个。”陈荔没有罗列项目名称，也没有强调自己的业绩，只是给了一个数字。
“都做过哪些类型的？”
“住宅、商业综合体、写字楼，都做过。工业园区的项目，也参与过几个。”
李乐眉毛一挑，“哦？有什么？”
“早期是姑苏工业园区和坡县合作项目，我当时在工程部，负责其中一个标段的施工管理。另一个是汉昌光谷的生物医药园，我做的是项目副经理，负责整体协调。”
李乐点了点头，心里的评价又高了几分。这两个，都是国内较早开始探索产业地产模式的项目，能参与其中，说明她对工业地产并不是完全陌生。
“还有么？”
“后期还做过两个，一个在津门的出口冷链物流园，占地大概两百亩，规划了六万平米的冷库和两万平米的配套办公。甲方是一家做水产品进出口的企业，想自建冷链仓储体系，减少对外部冷库的依赖，降低长期物流成本。”
“另一个是在沪海周边的工业地产项目，性质类似，但品类不同。那个项目是给一家商超企业做区域分拨中心，主要处理日用品的仓储和配送，面积更大，布局更规整，但对地面承重、装卸平台的数量和高度都有具体要求。”
“那您觉得，”李乐换了一个坐姿，身体微微前倾，“住宅地产和工业地产，最大的区别是什么？”
陈荔沉默了几秒钟，像是在整理思路，然后才开口，语速不快不慢，每一句话都像是经过斟酌的：
“最大的区别，是价值的来源不同。”
“住宅地产的价值，来源于土地的位置和居住的属性。你拿下一块好地，盖出好房子，就能卖出好价钱。它的价值兑现，是一次性的——房子卖出去，钱就回来了。”
“工业地产不一样。工业地产的价值，来源于产业的集聚和运营的效率。你拿下一块地，盖出厂房或者仓库，但它本身并不值钱，值钱的是在里面运转的产业和物流。它的价值兑现，是持续性的——租金、服务、增值，每一项都需要长期的运营和维护。”
“所以，做住宅地产，核心能力是拿地和营销。做工业地产，核心能力是规划和运营。”
她说到这里，停顿了一下，看了李乐一眼，像是在确认自己的理解是否正确。
李乐没有表态，只是示意她继续。
陈荔便接着说下去，“另外，两者的客户群体也不同。住宅地产的客户是个人，决策链条短，感性因素占比大。”
“工业地产的客户是企业，决策链条长，理性因素占比大。企业客户关心的不是房子好不好看，而是能不能帮他们降低成本、提高效率。”
“所以，做工业地产，不能把自己当成开发商，要把自己当成产业的服务商。你的产品不是房子，是产业生态。”
这句话说完，会议室里再次安静了几秒钟。
李乐靠在椅背上，看着陈荔，目光里带着一丝审视，也带着一丝确认之后的欣赏。
“产业的服务商。”他重复了一遍这个词，然后笑了笑，“这个说法，很有意思。”
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